Die Mieten steigen weiter – aber lohnt es sich jetzt noch eine Rendite-Immobilie zu kaufen?

Die Zahlen sprechen eine ziemlich klare Sprache: In den großen deutschen Ballungszentren steigen die Bestands- und Neuvertragsmieten spürbar, das Angebot bleibt eng, und politische wie demografische Druckfaktoren verschärfen die Lage zusätzlich. Kurz: Das ist kein kurzfristiger Ausrutscher — das ist struktureller Stress auf dem Wohnungsmarkt.

Wenn ich das für dich auf den Punkt bringe: In den sogenannten Top-7-Städten — Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart — lagen die durchschnittlichen Bestandsmieten Mitte 2025 bei etwa €16,45/m², ein Plus von rund 4 % gegenüber dem Vorjahr; die Spitzenmieten kletterten auf ≈€23,95/m² (+5 %). In den 50 größten Städten stiegen die Durchschnittsmieten sogar um rund 5 % auf €11,75/m², die Peak-Mieten dort um etwa 7 %. Das sind keine Marginalien, das ist Preisdruck.

Gleichzeitig wird die Angebotsseite enger: Inserate bleiben kürzer online — die Zeit, in der eine freie Wohnung auf dem Markt ist, ist deutlich geschrumpft. Das heißt: Leerstandsrisiko sinkt, Vermietungszeiten sind kurz, und Vermieter können schneller an Mieten anpassen, solange die lokale Gesetzeslage es zulässt. Das zeigt der GREIX-Index: Inseratsdauer fällt, Nachfrage bleibt hoch — ein klassisches Signal für Angebotsknappheit.

Warum das für uns Privatanleger relevant ist, hat drei Treiber, die man kennen muss — und die sind nicht nur ökonomisch, sondern auch politisch und demografisch begründet.

Erstens: Demografie und Haushaltstrends. Deutschland verändert sich: Die Zahl der Einpersonenhaushalte wächst — immer mehr Menschen leben allein, Haushalte werden kleiner, die Haushaltsbildung steigt. Mehr Haushalte = mehr Wohnungen pro Kopf benötigt. Eurostat/Statistiken zeigen, dass Einpersonenhaushalte in Europa und auch in Deutschland deutlich zulegen und langfristig eine relevante Nachfragequelle stellen. Das übersetzt sich direkt in Nachfrage für 1- und 2-Zimmer-Wohnungen — genau die Objektklasse, die wir Privatanleger ins Visier nehmen.

Zweitens: Flucht- und Migrationsbewegungen. Deutschland hat eine nennenswerte Zahl Personen aufgenommen, die temporären Schutz genießen oder auf Asylverfahren warten — allein Ende Januar 2025 waren laut EU-Updates mehr als 1,1 Mio. Nicht-EU-Personen unter temporärem Schutz registriert. Das ist keine abstrakte Zahl: das sind Menschen, die irgendwo untergebracht werden müssen. Die Folge: zusätzlicher Druck auf den unteren und mittleren Mietsegmenten.

Drittens: Politik & Regulierungsrahmen. Auf Bundes- und Landesebene gibt es gleichzeitig Druck, Wohnungsmarkt-Probleme sozialpolitisch zu adressieren — Mietspiegel-Anpassungen, strengere Vorgaben für „angespannte Wohnungsmarktgebiete“ und mehr Anforderungen an energetische Sanierung. Das heißt: Zwar bleibt Nachfrage hoch, aber regulatorische Eingriffe können Renditeprofile verändern – z. B. Mietbegrenzungen oder Modernisierungsumlagen. Du musst also bei jedem Objekt prüfen, ob es in einem „angespannten Marktgebiet“ liegt und welche lokalen Regeln gelten.

Und was heißt das jetzt konkret, wenn du als privater Kapitalanleger einsteigen willst?

1. Top-7 vs. Growth Cities
   Top-7-Standorte liefern Stabilität und Preissicherheit, aber auch härtere Konkurrenz und höhere Einstiegspreise. Darum schaue nicht nur auf die klassischen Big7, sondern auf ausgewiesene „Growth Cities“ — Orte mit Jobaufbau, Nettoeinnahmen-Zuwachs und steigender Bevölkerungszahl. Diese Städte liefern oft bessere Einstiegsrenditen bei moderatem Risiko.
   
2. Sanierung & Energieeffizienz als Renditehebel
   Modernisierung ist kein Kostenrisiko mehr, sondern oft Wert- und Cashflow-Treiber. Förderprogramme, steuerliche Abschreibungen und die Nachfrage nach effizienten Wohnungen erhöhen die Vermietbarkeit und ermöglichen höhere Mieten — wenn du den Umbau sauber rechnest. Politische Vorgaben verschieben die Kosten, aber auch den Wert. Plane das in deine Kalkulation ein.
   
3. Politisches Risiko berücksichtigen
   Regulatorik kann Mieterträge begrenzen. Insbesondere in „angespannten Märkten“ können Mietspiegel und Deckel die kurzfristige Upside schmälern. Das heißt: in City-Lagen besonders genau prüfen, ob das Objekt unter strikte Regelungen fällt. Lieber ein bisschen konservativer rechnen als überrascht werden.

Zum Abschluss, ganz persönlich: Wer heute als privater Investor in Wohnimmobilien einsteigen will, sollte nicht dem Schlagzeilen-FOMO folgen. Rechne konservativ, baue Puffer ein, und nutze die Tatsache, dass Mieten in den wichtigen Regionen wirklich steigen — das ist kein reiner Sentiment-Effekt, sondern ein Zusammenspiel aus Haushaltsstruktur, Zuzug und Angebotslücke. Wenn du das beherzigst, ist die Gelegenheit gut, dass sich ein jetzt gekaufter Cashflow-Bringer über Jahre auszahlt.